Генеральный план

Содержание документа

Генплан одного конкретного участка, приобретенного под ИЖС – это подробный чертеж, имеющий стандартный масштаб 1:500. В нем, кроме этого, есть еще ряд ценных бумаг:


  • ситуационный план – общее схематическое отображение указанного участка, как он выглядит в масштабе округа;
  • опорный план — схемами изображены имеющиеся рядом постройки, системы коммуникаций, даже деревья;
  • генплан – будет главный чертеж, где виден участок, обозначены размеры и расположение будущих стройобъектов, имеющихся зеленых насаждений, схемы проезда и дорожек;
  • сводный чертеж, касающийся инженерных сетей – схема прокладки необходимых коммуникаций с указанными точками ввода;
  • схема подготовительных работ – внесение необходимых инженерных манипуляций, вертикальная планировка (какие земляные работы будут, отметка высоты, выкопировка основных точек представленной территории);
  • схема использования участка – его промышленная и строительная эксплуатация;
  • пояснительная запись – перечислены все показатели технического, инженерного и экономического характера, что относятся непосредственно к участку и всем основным объектам.

Как известно, кроме генплана, владельцу участка перед началом самих строительных работ потребуется нормативный акт. Вся документация должна заранее утверждаться в отделениях местных должностных органов. Кстати, специалисты там представляют примеры генпланов и проводят ознакомительные семинары, если гражданин решил самостоятельно заняться строительством.

Почему фрагментарное изменение генеральных планов не основано на законе?

На практике качество принятых генеральных планов городов такое, что при неспособности бюджета города построить еще один мост, на генплане может быть запроектировано тринадцать мостов. Размеры стадионов предлагаются сопоставимыми с размерами аэропортов, а дороги рисуются где угодно и как угодно. 

Большинство генеральных планов поселений было принято в нулевые годы и уже устарело. Законодательство об утверждении генеральных планов изменилось и теперь утверждение генерального плана требует согласования всех уровней власти. Обход этой нормы для органов  власти городов нашелся в фрагментарном изменении основного градостроительного документа, как правило, это осуществляется в отношении отдельного земельного участка (территории проекта комплексной застройки).

Изменение генерального плана города в виде частей (фрагментами)  незаконно и противоречит здравому смыслу. В соответствии со  ГК РФ,  подготовка генерального плана поселения осуществляется применительно ко всей территории такого поселения. Генеральный план — это графический нормативный акт. Применение рисунка как закона имеет свои особенности.

Даже при изменении генерального плана в  отношении отдельного участка необходимо перерисовывать всю карту. Ведь после изменений такая карта должна отвечать действующим  требованиям. 

До 2011 года генеральные планы содержали одну общую карту. Теперь генеральные планы должны содержать как минимум три разные карты: карту функциональных зон, карту планируемого размещения объектов местного значения, карту границ населенных пунктов.

Изменение карты функциональных зон хотя бы в отношении одного участка требует изменения всей карты, так как на сегодняшний день существуют совершенно новые виды функциональных зон. Например, все виды жилых зон обобщены в одну, просто «жилую» зону. 

Объекты местного значения — это, в первую очередь, линейные объекты (дороги, сети коммунальных ресурсов) и социальные объекты, требующие развитой инфраструктуры (объекты спорта, здравоохранения, образования, полигоны отходов и др). Планирование таких объектов имеет значение для территории большой площади вокруг них. Чтобы запланировать отсутствие таких объектов в отдельных местах города, сначала необходимо точно представить, где такие объекты будут. Таким образом, составление карты планируемого размещения объектов местного значения частями противоречит и  Градостроительного кодекса РФ, и здравому смыслу.

Составление карты границ населенных пунктов, согласно той же статье, требует определения геодезических координат таких границ для постановки на учет в ЕГРН. Исходя из этого, против фрагментарного изменения генерального плана поселения возражает и уполномоченный федеральный орган власти.

Согласно Письму Росреестра от 29 марта 2019 г. № 18/1-03158-ВС/19,  форма графического описания местоположения границ населенных пунктов, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории утверждена приказом Минэкономразвития России от 23.11.2018 № 650 и представляет собой замкнутый  контур. В связи с изложенным, по мнению Росреестра, описание местоположения границ населенных пунктов в отношении границ поселений, городских округов и отдельных населенных пунктов в виде части (частей) не допускается.

Наконец, 10.01.2020 г. на во вкладке “Информация», раздел «Законодательство», был опубликован приказ Минэкономразвития России от 21.07.2016 № 460 «Об утверждении порядка согласования проектов документов территориального планирования …» с внесенными изменениями вступил в силу 31.12.2019). Порядок определяет правила согласования проектов документов территориального планирования муниципальных образований, проектов внесения изменения в такие документы  с федеральными органами исполнительной власти.

В частности, при разработке проекта генерального плана, его согласовании и принятии Приказом Минэкономразвития России от 21.07.2016 № 460 предусматривается его размещение в федеральной государственной информационной системе территориального планирования (ФГИС ТП).

В новой редакции порядка прямо указано, что его «требования применяются при подготовке и внесении изменений в документы территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований». Это делает бессмысленным проводить сложную процедура согласования отдельными фрагментами и затрудняет возможность такого согласования.

Генеральный план (раздел архитектурного проекта)

англ. Site plan

Генплан архитектурного сооружения в пригороде Стокгольма

Генеральный план — архитектурный чертеж, представляющий собой масштабное изображение проектируемого (реконструируемого) здания, сооружения или комплекса на подоснове со схематичным обозначением входов и подъездов к нему, элементов благоустройства и озеленения на прилегающем участке, транспортных путей. Чаще всего генплан представляет собой вид сверху, но в отдельных случаях совмещается с планом первого этажа (так называемый «вскрытый план») проектируемого здания. Наиболее употребительные масштабы для генпланов 1:2000, 1:500, 1:200. В архитектурном проекте образует самостоятельный раздел Генплан или ГП . На стадии «эскизный проект» («учебный проект») в его состав, помимо собственно генплана, как правило также входят:

  • Ситуационный план —
  • Опорный план —
  • Схема озеленения (дендроплан)
  • Функциональная схема (схема функционального зонирования) —
  • Транспортная схема (схема транспорта и пешеходных связей) —

В состав основного комплекта чертежей генерального плана на стадии «рабочий проект» включают:

  • общие данные по рабочим чертежам;
  • разбивочный план;
  • план организации рельефа;
  • план земляных масс;
  • сводный план инженерных сетей;
  • план благоустройства территории;
  • выносные элементы (фрагменты, узлы)

Градострои́тельный план земе́льного уча́стка , сокращённо ГПЗУ — Один из документов планирования территории. Предоставляется застройщику органами власти и фактически является согласованием основных проектных решений, которое дает возможность проводить дальнейшие действия по реализации инвестиционного проекта.

Генеральные планы поселений

Абакановское сельское поселение

  • Генеральный план Абакановского сельского поселения
  • Внесение изменений в генеральный план от 14.06.2017
  • Генеральный план Абакановского сельского поселения (изм. от 27.12.2017)

Муниципальное образование Воскресенское

  • Внесение изменений в генеральный план от 14.09.2017г.
  • Генеральный план Муниципального образования Воскресенское

Ирдоматское сельское поселение

  • Генеральный план Ирдоматского сельского поселения
  • Внесение изменений в генеральный план от 10.02.2016

Климовское сельское поселение

Генеральный план Климовского сельского поселения 

Коротовское сельское поселение

Генеральный план Коротовского сельского поселения  (утратил силу)

Малечкинское сельское поселение

  • Генеральный план Малечкинского сельского поселения
  • Изменения в генеральном плане Малечкинского сельского поселения

Мяксинское муниципальное образование

  • Генеральный план Мяксинского сельского поселения
  • Генеральный план Щетинского сельского поселения (17.12.2010)

Нелазское сельское поселение

  • Генеральный план Нелазского сельского поселения
  • Изменения в генеральный план Нелазского сельского поселения

Николо-раменское сельское поселение

Генеральный план Николо-Раменского сельского поселения  (утратил силу)

Судское сельское поселение

  • Генеральный план Судского сельского поселения
  • Внесение изменений в Генеральный план от 22.05.2014

Тоншаловское сельское поселение

  • Генеральный план Тоншаловского сельского поселения
  • Внесение изменений в Генеральный план
  • Внесение изменений в Генеральный план от 08.06.2015

Муниципальное образование Югское

  • Генеральный план Муниципальное образование «Югское»
  • Генеральный план муниципальное образование Югское от 28.11.2016

Ягановское сельское поселение

Генеральный план Ягановского сельского поселения 

Ягницкое сельское поселение

Генеральный план Ягницкого сельского поселения  (утратил силу)

Яргомжское сельское поселение

Генеральный план Ягомжского сельского поселения 

Сельское поселение Уломское

  • Генеральный план сельского поселения Уломское от 16.12.2019
  • Генеральный план сельского поселения Уломское

Документация

  • Постановление администрации муниципального образования Воскресенское от 18.05.2010 № 64 «О составе, порядке подготовки и утверждения генерального плана муниципального образования Воскресенское, изменений и внесения их в генеральный план муниципального образования Воскресенское, а также составе, порядке подготовки планов реализации генерального плана муниципального образования Воскресенское»»
  • Решение совета Климовского сельского поселения от 23.06.2010 № 38 «Об утверждении генерального плана Климовского сельского поселения»

Идеальное пространство

«Известия»: Есть ли генпланы городов в других странах? Как они регулируют развитие мегаполисов?

Надежда Косарева: Генпланы под разными названиями есть во всех странах, за исключением Великобритании. Везде это открытые документы, которые проходят огромное число публичных обсуждений.

генплан

Виды Нью-Йорка

Фото: Depositphotos

Кирилл Гладкий: В США есть генпланы и правила застройки и землепользования. Никаких проектов планировки территории – все отражено в ПЗЗ, как в регламенте. Этим документам уже лет сто. В них вносятся поправки, если их необходимость аргументированно доказана.

Ярослав Ковальчук: Любой землевладелец может подать заявку на внесение поправок. Действует многоступенчатая процедура публичных слушаний.


«Известия»: Есть идеальный или приближенный к идеальному зарубежный опыт, на который можно было бы равняться?

Кирилл Гладкий: Польша, бывшая ГДР. Fingerplan Копенгагена – хороший пример для нас. Четко проведена граница между тем, где можно вести деятельность, и тем, где нельзя. Горожане с 1947 года следуют этому плану. При этом Копенгаген – инфраструктурный центр агломерации, страны и, в какой-то степени, Северной Европы. Представляете, какой это уровень программирования и проектной культуры?

Генеральный план города/городского поселения

Генеральный план – один из видов градостроительной документации по территориальному планированию, определяющий градостроительную стратегию и условия формирования среды жизнедеятельности населения. В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, этот документ устанавливает границы населенного пункта, функциональное назначение городских территорий и размещение объектов местного значения.

Генеральный план разрабатывается исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития социальной, инженерной, транспортной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, а также интересов других муниципальных образований.

Целью генерального плана является определение параметров согласованного развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, роста населения и числа мест приложения труда, объектов коммунально-бытового и ритуального назначения, развития инфраструктуры рекреации (отдыха, спорта, озеленения городских территорий), обеспечивающего учёт интересов граждан и их объединений на основе стратегий, прогнозов и программ социально-экономического и градостроительного развития Московской области.

Основные задачи генерального плана:

  • определение функциональных зон городского округа и параметров функциональных зон;
  • определение территорий планируемого размещения объектов местного значения городского округа;
  • определение зон с особыми условиями использования территорий городского округа;
  • определение границ населённых пунктов, входящих в состав городского округа с указанием перечня координат поворотных точек, а также перечня включаемых и исключаемых из границ населённых пунктов земельных участков, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки;
  • определение перечня и характеристики основных факторов риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также соответствующих территорий городского округа;
  • определение основных мероприятий по сохранению объектов культурного наследия федерального, регионального и местного значения;

разработка предложений по формированию системы общественных пространств в городском округе, включая архитектурно-градостроительное оформление пешеходных зон и улиц.

Когда нужен генплан

Считается, что строительный план относится только к моменту проведения различных реконструкционных или строительных работ. Дескать, потом его просто убирают и хранят где-нибудь, пока вновь не возникнет необходимость. Однако в реальности генплан имеет разнообразное предназначение.

Например, он служит основой:

  • определения фактических направлений, всех границ развития для городских, пригородных и сельских поселений;
  • зонирования территорий;
  • разработки, проверки и развития современной инженерной, транспортной и любой другой инфраструктуры;
  • обоснования выдвигаемых градостроительных требований, например, когда сохраняют ценные здания – часть культурно-исторического уникального наследия города.

Генплан, касающийся поселка, города или целого округа проходит утверждение, осуществляемое местным управлением. Соответственно, любые изменения также отражаются в проекте. Нельзя построить или реконструировать ничего в городе или другом населенном пункте без плана, одобренного администрацией.

Необходимость и оправданность генерального плана подчеркивается и законодательством страны. Любое здание, даже частный дом нужно строить внимательно, учитывая детали. Когда проектирование касается иных масштабов, например, поселка или большого города, то ответственность возрастает чрезвычайно. В любом таком плане есть аналитический блок, где изучается вся информация, и блок для разнообразных проектных предложений. В каждом имеются современные наглядные графические материалы. Благо технологии позволяют всю разработку вести через компьютер, используя специальные программы. Утверждение плана автоматически дает начало строительным работам.

Почему могут отказать

Существует большое количество причин, по которым могут не только отказать в составлении генплана территории, но и не принять предоставленный комплект документов.

Список аргументирующих причин:

  • Какой-то из документов (это может быть заявление) оформлен не в соответствии с законодательными требованиями РФ. Нужно будет заново переоформить, и обратиться вновь;
  • Истёк срок документа, либо он не действителен;
  • Не предоставлено какое-то свидетельство;
  • Заявление было написано человеком, который не является хозяином земли;
  • Регистрационные поля заполнены неверно;
  • Плохое качество копий, невозможно рассмотреть информацию, которая на них представлена;
  • Заявление было подано ранее, и решение по нему ещё не принято;
  • На территории есть объекты, которые возведены без согласования с уполномоченными органами. То есть самовольное строительство;
  • Реальное месторасположение территории не соответствует документам;
  • Предоставление недействительной информации.

Если учесть все требования и со всей серьёзностью отнестись к этому делу, никаких проблем не должно возникнуть на пути получения разрешения на ведение строительных работ на участке. Заявитель имеет полное право обжаловать решение. Написать жалобу на должностных лиц в Комитет по архитектуре и градостроительству.

Каждому собственнику необходимо помнить, чтобы избежать конфликтных ситуаций с уполномоченными органами, которые могут снести объект самовольного строительства, необходимо получить план. В противном случае финансовых потерь не избежать, и плюс ко всему, придётся заплатить штраф за самодеятельность. Также могут быть применён и другой вид наказания, всё зависит от компетентности административного органа.

Назначение генерального плана

План земельного участка нужен для того, чтобы успешно разрешить следующие задачи, которые стоят перед собственником территории:

  1. Получить разрешение на строительство капитального сооружения и проведение коммуникаций. Большая часть собственников, проживающих в частном секторе, полагают, что на купленной земле можно делать всё, что захочется: строить коттеджи, высаживать высокие деревья и прочее. Но есть специальные контролирующие органы, которые следят за такими собственниками, и требуют от них соблюдение действующих правил.
  2. Генеральный план — готовый проект. С помощью него можно с предельной точностью определить правильное размещение жилых\нежилых сооружений. А также распределить места для обособления клумбы, строительства жилого дома, детской игровой площадки, огородных грядок и т. п.

Если собственник земельного участка захочет построить дом по типовому проекту, всё равно придётся учитывать территориальные особенности.

Плюсы и минусы

«Известия»: В чем главные плюсы предстоящих изменений, в чем возможные риски?

Ольга Вендина: Страшно разрушать и отказываться от того, что хорошо работало. Отмена генплана предполагает и деконструкцию всей системы, которая за ним стояла. Страшно, что этой ситуацией могут воспользоваться лоббистские группы, преследующие интересы личного обогащения.

С другой стороны, этот шаг открывает возможность развития градостроительных подходов и идей. Выводит профессиональную дискуссию из ситуации противопоставления российского и западного опыта, заставляет его критически переоценивать и адаптировать к реалиям российских городов.

Дмитрий Наринский

Дмитрий Наринский: Плюс – в попытке выработки новых инструментов городского планирования. Это связано прежде всего с инфраструктурным развитием городов.

Но любые изменения не всегда до конца предсказуемы. Чтобы купировать эти минусы, нужен определенный переходный период. Должны быть сделаны пилотные проекты, предложены модели для разных типов городов.

генплан

Вид с реки Невы на Санкт-Петербург

Фото: РИА Новости/Алексей Даничев


Надежда Косарева: Концептуально я никаких плюсов не вижу, если не относить к их числу приведение текста закона к существующей реальности. 

Минусы я вижу очень большие. У нас проблемы в слабом градостроительном регулировании, в пространственном развитии городских агломераций. Задача повышения качества и комфортности городской среды не может быть решена при такой системе. Отмена слова не отменит практику.

Кирилл Гладкий: Если трансформация – повод для того, чтобы всем договориться о базовых сущностях деятельности территориального планирования, то это, безусловно, плюс. В этом же сокрыт и риск. Если мы не договоримся, у нас не останется ничего объединяющего в профессиональном и процедурном смысле. И тогда все будет решаться кулуарно на уровне какой-нибудь «земельной комиссии».

Ярослав Ковальчук: Большой плюс в том, что сказана правда: генплан есть, системы планирования нет. Большие города должны постоянно менять генпланы, тратить на это деньги. Отмена генпланов дает возможность со временем эту непонятную, но существующую систему планирования связать с какой-то новой нормативно-правовой базой. Это большой шаг вперед.

Опасностей много. Самый серьезный риск в том, что, если начнут менять правила землепользования и застройки, которые как раз работают, то они перестанут работать.

Составляющие генплана земельного участка

Генплан участка, разработанный под застройку земельной территории, представляет чертеж масштабом 1:500 и включает целый комплект документов. Это:

  • Ситуационный план – схематичное отображение месторасположения конкретного участка земли в составе зоны заселения.
  • Опорный план – схематичное отображение действующих на участке построек, коммуникаций и имеющихся деревьев.
  • Генплан (главный чертеж) – схематичное изображение участка с обозначение планируемых стройобъектов, зеленных насаждений, пешеходных дорожек, подъездных путей к участку.
  • Сводный чертеж инженерных сетей – их прокладка на территории участка с обозначением точек их ввода в стройобъект.
  • Схема подготовительных работ инженерного характера по участку и его вертикальной планировки – содержит план объема земляных работ, отметки высоты в различных точках территории.
  • Схема использования участка в период проведения стройработ.
  • Пояснительная запись и показатели технического и экономического характера, относящиеся к площади земельного участка и его объектам (постройкам, коммуникациям, дорожкам, насаждениям).

В ходе разработки генплана специалист максимально точно определяет месторасположения жилого объекта на территории участка. При этом должны быть строго учтены все допустимые противопожарные и санитарные инструкции  по отношению к другим находящимся объектам строительства на собственном участке и прилегающих землевладений. Кроме этого, обязательно определяется местоположение элементов инженерных сетей (коллектора теплового насоса, септика, колодца, скважины), вырабатываются рекомендации по проведению инженерно-технических мероприятий (укрепление рельефа, осушение участка). Также создаются рекомендации для привязки таких этапов как выбор решения по созданию фундамента, конструкции здания для оптимальной нагрузки на фундамент строительных материалов, электрификации объекта, отопления, канализационной сети.  

Для выполнения проекта генплана надо предоставить:

  • топографическую съемку или кадастровый план, что даст полное представление о границах проектируемого участка и его ориентации в пространстве;
  • схему, отражающую подсоединение к внешним инженерным сетям (водопровод, проход канализационных труб, электрической линии, газопровода);
  • схему, которая воспроизводит расположение наличествующих построек на соседних участках, проложенных дорог и всех подъездных путей прилегающих участков;
  • описание всех собственных построек, которые планируется возвести на территории.

О Генеральном плане города Москвы № 17

Краткие сведения о документе

  • Раздел
  • Законы, указы, постановления, распоряжения
  • Статус документа
  • Действующий
  • Дата утверждения
  • 5 мая 2010 г.
  • Рубрика
  • .
  • Исходящий орган
  • Мосгордума

Статья 1. Об утверждении Генерального плана города Москвы

1. Утвердить Генеральный план города Москвы (приложение*) в следующем составе:

1) положения о территориальном планировании города Москвы;

2) карты, схемы территориального планирования города Москвы.

2. Установить, что утвержденный настоящим Законом Генеральный план города Москвы реализуется в период с 2010 по 2025 год.

Статья 2. Заключительные положения

1. Настоящий Закон вступает в силу через 10 дней после его официального опубликования.

2. Признать утратившим силу Закон города Москвы от 27 апреля 2005 года № 14 «О Генеральном плане города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы)».

3. Проекты законов города Москвы, предусматривающие приведение настоящего Закона в соответствие с изменениями границ административных округов города Москвы, особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия, зон с особыми условиями использования территории, в том числе зон охраны объектов культурного наследия, границ и наименований районов города Москвы, наименований станций метрополитена, объектов улично-дорожной сети, иных наименований, отображенных на картах, схемах территориального планирования, в положениях о территориальном планировании в составе Генерального плана города Москвы, вносятся в Московскую городскую Думу Мэром Москвы не позднее чем через три месяца со дня вступления в силу правовых актов Российской Федерации, правовых актов города Москвы, которыми внесены данные изменения. До приведения настоящего Закона в соответствие с изменениями границ административных округов города Москвы, особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия, зон с особыми условиями использования территории, в том числе зон охраны объектов культурного наследия, границ и наименований районов города Москвы, наименований станций метрополитена, объектов улично-дорожной сети, иных наименований, отображенных на картах, схемах территориального планирования, в положениях о территориальном планировании в составе Генерального плана города Москвы, подготовка документации градостроительного проектирования осуществляется с учетом правовых актов Российской Федерации, правовых актов города Москвы, которыми внесены данные изменения.

4. Установить, что настоящий Закон, включая приложение к нему, подлежит опубликованию в официальном издании Мэра и Правительства Москвы — журнале «Вестник Мэра и Правительства Москвы», а в официальном издании Московской городской Думы — «Ведомости Московской городской Думы» — и официальном издании Мэра и Правительства Москвы — «Тверская, 13» — подлежат опубликованию статьи 1 и 2 настоящего Закона.

5. Установить, что настоящий Закон, включая приложение к нему, подлежит размещению на официальных сайтах Московской городской Думы и Правительства Москвы в сети Интернет.

6. План реализации Генерального плана города Москвы утверждается Правительством Москвы в течение трех месяцев со дня вступления в силу настоящего Закона.

П.п. Мэр Москвы Ю.М. Лужков

Выводы

1. По прежнему спорным являются положения законодательства о том, в каких случаях и в каком порядке документы территориального планирования могут быть основаниями для ограничения прав на земельные участки.

2. Решение вопроса законности разрешения на строительство, соответствующего  градостроительному регламенту, отраженному в правилах землепользования и застройки, но не соответствующего положениям  генеральных планов, по прежнему лежит исключительно в плоскости судебной практики. При этом практика разнится как от региона к региона, так и между арбитражными судами и судами общей юрисдикции.

3. Фрагментарное изменение генеральных планов не основано на законе, не логично, несет коррупционные риски и может проводиться только в том же порядке что и принятие новых генеральных планов, то есть требует приведения в соответствии всего документа. 

Алмаз Кучембаев

+ 7 9053490777 czvp@mail.ru Ответим на ваши вопросы и представим интересы в судах Ульяновска, Самары, Саратова и Москвы.


С этим читают